مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث آپارتمان
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث آپارتمان
هر رخدادی در ساختمان مسئولیتی را ایجاد می کند. اگر آسانسور خراب شود یا یکی از ساکنین به نمای دیوار آسیب بزند. اگر بی نظمی بر سر قرار دادن آشغال در جلوی درب واحد ایجاد مشکل کند یا یک غریبه وارد ساختمان شود و وسیله ای را بدون اجازه بردارد. همه اینها و بسیاری دیگر مشکلاتی هستند که ممکن است در هر ساختمانی بوجود بیاید. با این حال یک نفر باید به امور رسیدگی کند و جلوی اتفاقات را بگیرد یا آن را جبران نماید. مدیر کسی است که مسئولیت مدیریت تمام بخش های ساختمان را دارد. مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث و اتفاقاتی که ممکن است برای یک آپارتمان بیوفتد یکی از مباحث مهمی ست که هر مدیر و مالک یا مستاجری باید بداند.
تعریف اجمالی از شخص مدیر ساختمان
قبل از آن که با مسئولیت های مدیر ساختمان آشنا شویم ابتدا باید بدانیم که مدیر چه کسی ست و چه اختیاراتی دارد. در واقع مدیر ساختمان آن شخصی است که از بین ساکنین و یا از بیرون ساختمان ، توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب می شود و مسئول رسیدگی به تمامی امور مشترک ساختمان اعم از حفاظت عمرانی ، جمع آوری شارژ و پرداخت هزینه ها ، رسیدگی به درخواست ها و شکایات ساکنین و … می باشد .
مدیر ساختمان را چه کسانی انتخاب می کنند ؟
مدیر یک ساختمان بر اساس نظر و رای مجمع عمومی مالکین و به صورت دوره ای و سالانه انتخاب می شود . با استناد به ماده 7 آیین نامه ی اجرایی قانون تملک آپارتمان ها ؛ پس از تشکیل مجمع عمومی مالکین ، در اولین جلسه ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی از خارج مجتمع انتخاب می شود . مجمع عمومی مالکین باید هر سال یک بار تشکیل شود.
لیست وظایف مدیر ساختمان
- انجام تمامی امور مشترک آپارتمان
- رسیدگی ، حفظ و نگهداری از تاسیسات و بنای اصلی آپارتمان
- مجری اصلی تصمیمات هیئت مدیره ساختمان
- معین نمودن میزان شارژ ماهیانه هر واحد و جمع آوری آن از اهالی ساختمان
- رسیدگی به اعتراضات و حل و فصل اختلافات به وجود آمده میان ساکنین
- بیمه نمودن ساختمان در برابر حوادث
- حفظ و آرشیو صورت جلسات و اطلاع رسانی تصمیمات به افراد غایب
- مسئول ارائه رسید تسویه حساب هزینه‌های ساختمان
- پیگیری امور مربوط به بازسازی و تعمیرات کلی یا بخشی از ساختمان
شاید در ابتدا بسیار ساده به نظر برسد ولی چنانچه با دقت و تامل به موارد بالا توجه کنیم ، متوجه می شویم که وظایف مدیران ساختمان نه تنها امری ساده و آسان نیست ، بلکه بسیار مهم و حساس می باشد و مدیران ساختمان باید در انجام وظایف خود نهایت دقت و مسئولیت پذیری را داشته باشند . از این رو توصیه اکید می گردد ؛ اگر چنانچه تمایل دارید این سمت را تجربه کنید و خود را در آن محک بزنید ، حتما قبل از آن که کاندید شوید نسبت به وظایف و مسئولیت هایش مطالعه کاملی نموده و نسبت به آن اطلاعات جامعی داشته باشید .
آیا مدیر ساختمان در قبال حوادث مسئول است ؟
با در نظر گرفتن ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان ها ، شخصی که به عنوان مدیر ساختمان از سمت مجمع عمومی مالکین برای اداره امور مجموعه ساختمان انتخاب می شود و خود کتبا یا عملا این مسئولیت را می پذیرد ، بر اساس همین قبول سمت و پذیرش مسئولیت هایش به صورت ضمنی یا طی صورتجلسه مدیریت ساختمان ، قانونا مسئول امور ساختمان می گردد . این فرد پس از آن باید تمامی وظایفی که قانونا بر عهده ی یک مدیر ساختمان می باشد را انجام دهد و هرگونه تخطی و سهل انگاری از آن مسئولیت هایی را برای او در پی دارد .
اقدام جهت بیمه آتش سوزی ساختمان
اصلی ترین و مهمترین بیمه ای که باید هر ساختمانی را تحت پوشش آن قرار داد ، بیمه آتش سوزی می باشد . آتش سوزی جز حوادثی است که به علت وجود سیستم های برق کشی و گاز کشی و … در هر ساختمانی امکان رخ دادنش می رود ، به همین منظور علاوه بر رعایت نکات ایمنی جهت جلوگیری از بروز حادثه ، بیمه نمودن نیز جهت جبران خسارت احتمالی ، امری ضروری می باشد .
بیمه آتش سوزی نمودن ساختمان جز اصلی ترین وظایف یک مدیر ساختمان می باشد . ( البته باید ناگفته نماند که تمامی هزینه های این امر بین مالکین واحد ها تقسیم گردیده و هر مالکی مسئول پرداخت سهم خود از این هزینه می باشد )
چنانچه مدیر ساختمانی نسبت به این وظیفه ی خود سهل انگاری نموده و این بیمه نامه را برای آپارتمان یا مجتمع مسکونی تهیه نکرده باشد در صورت بروز حادثه جبران تمامی خسارات مادی وارده بر عهده شخص مدیر می باشد . پس مدیران ساختمان ها چنانچه می خواهد درگیر چنین دردسر بزرگی نشود ، موظف اند در ابتدایی ترین اقدامات خود ، یک بیمه آتش سوزی کامل و جامع برای آپارتمان خریداری نموده و هزینه آن را به طور کامل بر کل واحد ها تقسیم نموده و از آنها اخذ نماید .
اقدام جهت بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
چند مورد از اساسی ترین و رایج ترین دغدغه های هر مدیر ساختمانی شامل موارد زیر می باشد :
- چنانچه نمای ساختمان حادثه ساز شود (سنگ یا آجری از آن رها شده و با رهگذر یا خودرویی برخورد کند) چه باید کرد ؟
- چنانچه سرایدار یا خدمه ی ساختمان در طی انجام وظایفش دچار حادثه شود چه باید کرد ؟
- اگر تعمیرکاری که مسئول تعمیر تاسیسات یا آسانسور است دچار حادثه ای شود چه اقدامی می توان کرد ؟
- اگر شخصی از ساکنین یا مهمانان در حین استفاده از آسانسور دچار حادثه گردد تکلیف چیست ؟
- چنانچه بخش تاسیسات و موتورخانه آپارتمان دچار حادثه گردد ، جبران خسارت های وارد شده بر عهده کیست ؟
تشریح بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
برای تعریف این بیمه می توان اینگونه بیان نمود ؛ بیمه مسئولیت مدیر ساختمان ، بیمه ای است در ارتباط با ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات ساختمان ، اینگونه که اگر چنانچه در نتیجه کوتاهی و سهل انگاری مدیر ساختمان از مسئولیت هایش خسارت جانی و مالی به ساکنین ، اشخاص ثالث و مشاعات وارد شود و منشاء این خسارت مرتبط با مشاعات ساختمان باشد ، شرکت بیمه موظف است پس از احراز مسئولیت مدیر ساختمان در وقوع این حادثه و در صورت لزوم مطابق رای محاکم قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید .
چند نمونه از مواردی که شامل پوشش این بیمه می شوند شامل موارد زیر می باشد ؛
- حوادث صورت گرفته در آسانسور
- حوادثی که در استخر و سونای آپارتمان رخ داده است
- حوادث ایجاد شده در پارکینگ ساختمان
- آتش سوزی در مشاعات
- بکارگیری نظافتچی و سرایدار
سقوط اشیاء در محوطه ساختمان واطراف ساختمان
ایجاد خسارت به ساختمانهای مجاور ناشی از آتش سوزی ، ترکیدگی لوله آب ، نشت و ریزش چاه ، خسارتی وارد آید .
بیمه گر پس از احراز مسئولیت بیمه گذار و در صورت لزوم طبق رای مراجع قضایی نسبت به پرداخت خسارت اقدام می نماید .
بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه حوادثی را پوشش می دهد ؟
این بیمه در رابطه با خسارت های جانی و مالی وارد شده به اشخاص ثالث ( مانند سرایدار ، نظافتچی ، سرویس کار و … ساکنین در قسمت مشاعات ساختمان مطابق شرایط و تعهدات بیمه نامه مسئولیت دارد . به عنوان مثال بخش موتورخانه ی یک آپارتمان دچار نقص فنی شده و مدیر تعمیرکاری را جهت تعمیر آن آورده است و این تعمیرکار هنگام تعمیر دچارحادثه می گردد که در این هنگام این بیمه مسئولیت پوشش خسارت های وارد شده را دارد . و یا حالتی را در نظر بگیرید که در آن مهمانان یکی از واحد ها هنگام استفاده از آسانسور دچار حادثه می شود . در این مورد نیز این بیمه مسئولیت جبران خسارت ها را بر عهده می گیرد .
چه خساراتی شامل این بیمه نمی شود ؟
1- خسارت هایی که در پی ؛ فعالیت های نماکاری ، نقاشی ، احداث و یا اضافه بنا ، و هرگونه تعمیرات اساسی در بنای اصلی ساختمان اتفاق می افتد . ( در ارتباط با این موارد باید بیمه نامه جدایی در زمینه ی فعالیت مورد نظر تهیه نمود )
2- خسارت هایی که به وسایل نقلیه مستقر در پارکینگ های عمومی ، تجاری ، اداری و … وارد شده است .
3- خسارتی که ناشی از تصادف و برخورد با جسم ثابت و … که در نتیجه قصور راننده ی وسیله ی نقلیه بوده باشد .
4- خسارت هایی که در آن مشخص گردد بیمه گذار در آن عمد و تقلب داشته است .
5- خسارت های ناشی از انفجار هسته ای و تشعشعات رادیو اکتیو
6- خسارت های ناشی از جنگ و انقلاب و شورش و اعتصاب و عوامل دیگری از این قبیل
7- خسارت هایی که منشا آن خارج از اختیار بیمه گذار می باشد از قبیل حوادث و بلایای طبیعی ( سیل ، زلزله ، رانش زمین ) مگر آنکه مسئولیت بیمه گذار در مراجع قضایی در بروز حادثه محرز گردیده باشد .
8- خسارت های وارد شده ناشی از قصور اشخاصی غیر از بیمه گذار ( مانند مسئولیت پیمانکار )
9- هرگونه خسارتی که خارج از شرایط و آیین نامه مسئولیت قانون تملک آپارتمانها باشد .
و چندین مورد دیگر …
نکته مهم : آن دسته از خسارات مالی وارد شده به خودروهای پارک شده در پارکینگ ساختمان های مسکونی که در آن منشا حادثه قسمت مشاعات ساختمان باشد ، مطابق شرایط بیمه نامه قابل پرداخت است .
– نداشتن بیمه مسئولیت مدیر ساختمان
همانطور که در قسمت های قبل این مقاله گفته شد ، از جمله مهمترین وظایف یک مدیر پیگیری امور مربوط به بیمه ساختمان می باشد . در همین راستا قانونگذار ، مدیری که به این وظیفه خود عمل نکند را مسئول جبران خسارات وارده به مالکان یا ساکنان می داند . مسئولیت های در نظر گرفته شده ، اگر چه از نوع کیفری نیست ( یعنی مجازات ندارد ) ولی به مالکان واحدها این اجازه را می دهد که به دادگستری محل ملک مورد نظر مراجعه و شکایت نموده و خسارت هایی که در اثر آتش سوزی به مال یا جان آنها وارد شده است را مطالبه کنند .
البته بر اساس قانون ، اگر خسارات وارد شده تا پنج میلیون تومان ( و یا کمتر ) باشد ، مرجع صلاحیتدار برای رسیدگی به مطالبه خسارت ، شورای حل اختلاف خواهد بود . در هر صورت مالکین واحدها ، آپارتمانی می توانند از فرد مدیری که در بیمه کردن ساختمان کوتاهی و آن ساختمان را بیمه نکرده است خسارت دریافت کنند. این بیمه نامه براساس قانون بیمه مصوب ۱۳۱۶ ، قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹ و قانون تملک آپارتمانها ، مسئولیت بیمه گذار را در قبال ساکنین واشخاص ثالث در قبال حوادث موضوع بیمه و تا حدودی تعهدات مندرج در بیمه نامه می نماید .
سهل انگاری نسبت به مسئولیت تعمیر و نگهداری آپارتمان
همانطور که قبلا گفته شد ، حفظ و نگهداری بنای ساختمان و بخصوص بازسازی قسمت های مشاع ( مشترک ) ساختمان از اصلی ترین وظایف یک مدیر ساختمان می باشد . به بیان دیگر ، تمامی اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن می باشد .
در راستای دارا بودن این مسئولیت ، اگر چنانچه مدیری از سوی مجمع عمومی مالکین مسئول بازسازی قسمتی آسیب دیده از ساختمان شود ، ولی نسبت به این مسئولیت خود سهل انگاری کند و این سهل انگاری موجب ایجاد خسارت بیشتری شود ، شخص مدیر مسئول جبران خسارات به وجود آمده می باشد .
نتیجه گیری
حال که دانستیم مسئولیت های یک مدیر در حوادث چقدر زیاد است باید توجه کرد که تخطی از آن نیز برای مدیران گران تمام می شود. در واقع هر کسی که از مسئولیتی که پذیرفته تخطی کند مجبور به جبران خسارت می گردد. نگاه قانونگذار به مدیر یک مجتمع در واقع در قالب یک انسان آگاه و کاربلد است و مسئولیت یک چنین فردی بسیار بالاست. باید توجه کرد که قبل از پذیرس سمت مدیر باید فرد داوطلب یا منتخب از وظایف و نحوه عملکرد مدیران آگاهی داشته باشد تا بتواند در جهت امنیت و آرامش ساکنین و مالکین بکوشد.
